Hausverkauf in Raten Immobilienertragsteuer
|
 |
19. Juni 2013 |
 |
Gast |
 |
2 Kommentare |
 |
Kommentar schreiben |
|
Hallo
ich möchte ein Haus im Wert von 300.000 Eur verkaufen.
Der Käufer kann 100.000 gleich zahlen und den Rest in mtl Raten in der Höhe von 700,-
Das Haus wurde von uns 1986 erbaut und noch nie verkauft oder vermietet.
Wie hoch sind die Steuern bei einer mtl Rate von 700,-?
|
|
|
|
|
| Stb Michael BRAUN schrieb am 20. Juni 2013 folgendes: |
Für "Altgrundstücke" (Anschaffung – letzter entgeltlicher Erwerb- VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird)
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös.
Aufgrund der Tatsache, dass der restliche Kaufpreis in monatlichen Raten abgezahlt wird, sind einige Punkte zu beachten:
-) die in den Raten enthaltenen Zinsen und Wertsicherungsbeträge sind KEIN Veräußerungserlös und der besondere Steuersatz ist NICHT auf diesen Teil anwendbar
-) als Veräußerungserlös für die Ermittlung des Gewinnes ist - allenfalls anteilig- der Ratenbarwert (Rechner auf der Homepgae des BMF) heranzuziehen
-) Bei Ratendauer über ein Jahr ist abzuzinsen auf den Barwert
-) die absolute Ausnahme von der Selbstberechnungspflicht gilt nur für Renten (nicht für Raten)
-) zu prüfen wäre, ob allenfalls die Ausnahmebestimmung, dass der Zufluss voraussichtlich später als ein Jahr nach dem Verpflichtungsgeschäft erfolgt, gem §30c(4) 2. Teilstrich zum Tragen kommt;
lt. Info vom BMF vom 3.9.2012 liegt bei Ratenzahlung ein Zufluss des GEwinnes mit Überschrietung der Anschaffungskosten vor, sollte die Jahresfrist überschritten sein, erlischt die sofortige Verpflichtung zur Entrichtung der Immoest bzw. Haftung des Parteienvertreters
-) die oben angeführte Ausnahme ist aber keine Ausnahmebestimmung von der Vorauszahlungspflicht gem § 30b Abs 4, daher ergibt sich eine Vorauszahlungspflicht spätestens am 15. des zweitfolgemonats nach erreichen des Gewinnerzielungsmonats
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:
Michael BRAUN, Steuerberater
|
| |
| Mag. Peter Knöll schrieb am 05. Juli 2013 folgendes: |
Die ImmoESt ist als Abzugssteuer konzipiert. Sie ist im Rahmen des Verfahrens der Selbstberechnung durch die Parteienvertreter zu entrichten, sofern der Verkaufserlös innerhalb von einem Jahr nach Vornahme der Selbstberechnung zufließt. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass bei ratenweisen Zufluss eine Abfuhrpflicht der Parteienvertreter nur entsteht, wenn der Erlös die (fiktiven) Anschaffungskosten übersteigt.
Aus dem geschilderten Sachverhalt geht leider nicht hervor, ob es sich um Altvermögen oder Neuvermögen handelt.
Unter der Annahme, dass es sich um gewöhnliches Altvermögen handelt, ist keine Immo-ESt zu entrichten. Es ist jedoch eine besondere Vorauszahlung in Höhe von 25% der zufließenden Raten zu leisten, sobald die Ratenzahlungen die Anschaffungskosten der veräußerten Immobilie übersteigen (vgl. Rz 6707 EStR).
Mag. Peter Knöll, Steuerberater
|
| |
|
