Befristeter Mietvertrag mit ordentlicher Kündigungsmöglichkeit (MRG)
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05. Juni 2012 |
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Gast |
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7 Kommentare |
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Guten Tag,
Ich möchte hiermit anfragen, ob es die Möglichkeit gibt in einem befristeten Mietvertrag - der dem MRG unterliegt - eine ordentliche Kündigungsmölichkeit für den Vermieter während der Vertragslaufzeit vorzusehen.
Mit andern Worten ich möchte mir das Recht vorbehalten, den Mieter während der Laufzeit der Befristung, ohne Angabe von Gründen, kündigen zu können (Stichwort: "Mietnomaden").
Für eine Info wäre ich sehr dankbar.
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Mietvertrag, Mietrecht
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| Mag. Peter Knöll schrieb am 06. Juni 2012 folgendes: |
Sehr geehrte Frau Victoria!
Auf Ihre geschätzte Frage möchte ich wie folgt Stellung nehmen:
Bei befristeten Bestandsverträgen wird von den Vertragsparteien vereinbart, dass die Gebrauchsüberlassung nur auf eine gewisse, beschränkte Zeit erfolgen soll. Derartige Verträge enden somit typischerweise durch "Verlauf der Zeit" (vgl. §1113 ABGB).
Durch die Befristung wird ein sogenannter unbedingter Endtermin festgelegt, außer es wird explizit vereinbart, dass für eine wirksame Beendigung des Dauerschuldverhältnisses eine zusätzliche Kündigungserklärung Voraussetzung ist (bedingter Endtermin).
Verträge die dem MRG unterliegen sollten immer schriftlich gefasst werden und einen unbedingten Endtermin (mit einer Befristungsdauer von mindestens 3 Jahren) enthalten, da andernfalls der Endtermin nicht durchsetzbar ist und sich der Vertrag mit Ablauf der Zeit in einen unbefristeten Mietvertrag verwandelt.
Durch den Zusatz „der Vertrag endet am …., ohne, dass es einer Kündigungserklärung bedarf.“ können Sie 100%ig sicherstellen, dass ein unbedingter Endtermin als vereinbart gilt. An sich wäre aber ein derartiger Zusatz nicht notwendig.
Wird ein befristeter Vertrag abgeschlossen, bedeutet das nicht nur, dass der Mietvertrag zu einem gewissen Termin endet, sondern auch einen stillschweigenden Verzicht beider Vertragsparteien auf eine ordentliche Kündigung während der Vertragslaufzeit.
Gemäß dem Grundsatz der Privatautonomie können Sie aber mittels ausdrücklicher Vereinbarung eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit (mit Kündigungsfristen und Kündigungstermin) während der Frist im Vertrag vorsehen.
Allerdings ist zu bedenken, dass unter dem Anwendungsbereich des MRG (sowohl im Voll- als auch im Teilanwendungsbereich) die ordentliche Kündigungsmöglichkeit für den Vermieter „zahnlos“ ist, da er an die (außerordentlichen) Kündigungsgründe des § 30 MRG gebunden ist. Somit wäre letztlich die Vereinbarung einer ordentlichen Kündigungsmöglichkeit für den Vermieter (das heißt für Sie) zwecklos. Das MRG ist geprägt von zwingenden Normen, die nicht durch Parteienvereinbarung abbedungen werden können.
Nur der Mieter könnte – wenn das Recht für beide Seiten oder nur für den Mieter allein vereinbart wurde – von einem ordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen. Nach einem Jahr darf aber der Mieter jedenfalls auch ohne Vereinbarung eines ordentlichen Kündigungsrechtes den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen aufkündigen.
Zusammenfassung:
An sich scheint es sinnlos ein ordentliches Kündigungsrecht im Mietvertrag für den Vermieter vorzusehen, da eine derartige Vereinbarung aufgrund der zwingenden Normen des MRG keine Durchsetzbarkeit hätte. Allerdings sollte man sich aber immer vor Augen halten, dass nicht jeder Mieter „informiert“ ist. Somit könnte eine derartige Vereinbarung für einen Vermieter durchaus von Vorteil sein, wenngleich sie tatsächlich im Falle des Falls keine Bedeutung hätte.
Mag. Peter Knöll, Steuerberater
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| Berti F. schrieb am 01. April 2013 folgendes: |
Hallo allerseits,
Wir möchten unser Ferienhaus langfristig vermieten. Der angestrebte Mietvertrag soll auf eine bestimmte Zeit (zwei Jahre) mit jederzeitigem ordentlichen Kündigungsrecht von unserer Seite abgeschlossen werden. Ist für den Mietvertrag eine Steuer oder Gebühr zu zahlen? |
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| Stb Michael BRAUN schrieb am 02. April 2013 folgendes: |
Der Mietvertrag muss vergebührt werden
1% vom 3fachen Jahreswert (das ist ein Prozent des 36-fachen monatlichen Mietzinses),
aufgrund der Kündigungsmöglichkeit liegt (trotz 2 jähriger Bindung) ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Mietvertrag vor
(Ein Bestandverhältnis, das zwar der Form nach auf eine bestimmte Zeit eingegangen wird, aber dennoch vor Ablauf dieser Zeit von jedem der beiden Vertragsteile oder auch nur von einem von ihnen beliebig aufgelöst werden kann, ist in seiner Dauer unbestimmt; RZ 703 GebR).
siehe auch
https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/21/Seite.210225.html
Weiters sind die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dem zuständigen Finanzamt innerhalb eines Monats mitzuteilen, und eine Beilage zur Einkommensteuererklärung E1b einzureichen.
Die Steuererklärung muss bis Ende April des Folgejahres, bei elektronischer Einreichung ( FinanzOnline, ab 2003 Pflicht) bis Ende Juni des Folgejahres bei Ihrem zuständigen Finanzamt eingereicht werden. Sollten Sie durch einen Steuerberater vertreten werden, verlängert sich die Frist bis Ende des Folgejahres / Anfang des Folgefolgejahres (vgl. § 134 BAO).
Die meisten Steuerberater (wir auch) bieten eine kostenlose Erstberatung an.
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:
Michael BRAUN, Steuerberater
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| atpschirmer schrieb am 24. April 2013 folgendes: |
Guten Tag,
Ich bin derzeit Mieter in einem privaten Wohnhaus und möchte wissen,ob ich vor ablauf der 3 Jahre kündigen kann?Das Mietverhältnis begann am 1.Mai 2011 und endet am 30.April 2014, ohne dass es einer Aufkündigung bedarf.
Bitte um eine Info |
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| Fradofel schrieb am 02. Mai 2014 folgendes: |
Sehr geehrte Damen und Herren,
Ich bin im Begriff eine auf unbefristete Zeit vermietete Eigentumswohnung zu erwerben. Ist es in weiterer Folge möglich diesen Mietvertrag wegen Eigenbedarf aufzukündigen. Der Mieter wohnt seit ca. 9 Jahren in dieser Wohnung und wir werden diese in den nächsten 10 Jahren auch nicht benötigen, dennoch stellt sich die Frage, ob dies nur mit erheblichen juristischen Aufwand machbar ist.
Auszug aus dem §30 MRG Absatz 8.
... die Abwägung der beiderseitigen Interessen entfällt, wenn es sich um eine vom Wohnungseigentümer nach Wohnungseigentumsbegründung vermietete Eigentumswohnung handelt;
Könnten Sie mir bitte diesen Absatz näher erläutern.
Vielen Dank.
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| Attila schrieb am 12. Mai 2014 folgendes: |
Guten tag!
Ich habe eine befristeten mitvertrag ab 01.08.2013 bis 31.07.2016
Wann kann ich erst kündigung machen diese wohnung? |
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| Mag. Peter Knöll schrieb am 12. Mai 2014 folgendes: |
Ihre Wohnung unterliegt dem MRG: Trotz befristetem Mietvertrag können Sie gemäß § 29 Abs 2 MRG bei Mietverträgen über eine Wohnung bereits nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten den Vertrag aufkündigen, wobei diese Aufkündigung schriftlich erfolgen muss.
Es ist jedoch zu empfehlen, die Aufkündigung eingeschrieben abzuschicken und eine Kopie des Kündigungsschreibens und den Einschreibebeleg aufzubewahren.
Bedenken Sie bitte, dass dieses Forum lediglich dazu dient, Ihnen einen ersten rechtlichen Überblick zu verschaffen. Keinesfalls soll dadurch ein persönliches und umfassendes Gespräch bei einem Rechtsanwalt ersetzt werden. Es wird auch keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben übernommen.
Mag. Peter Knöll, Steuerberater
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