Immobilienertragsteuer
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10. Mai 2013 |
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Gast |
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Ich biete um Auskunft bzg. Immobilienertragsteuer, welche im Jahr 2012 eingeführt wurde. Ich habe ein Haus in Wien im Jahr 2007 gekauft, wo ich bis 2011 selbst gewohnt habe. In letzten zwei Jahren war das Haus vermietet. Muß ich Ertragssteuer zahlen wenn ich es verkaufe? Wie ist mit Steuerbefreiungen wenn ich das Haus einige Jahren als Hauptwohnsitz gehabt habe? Ich benützte das Haus seit dem Erwerb 4 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz.
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| Stb Michael BRAUN schrieb am 10. Mai 2013 folgendes: |
Die Hauptwohnsitzbefreiung (KEINE Besteuerung) sieht zwei Varianten vor:
-) ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre (tageweise Betrachtung, daher mindestens 2 Jahre und 1 Tag) durchgehend (von Anschaffung bis Veräußerung) als Hauptwohnsitz gedient haben ODER
-) innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben
Der Hauptwohnsitz muss nach dem Verkauf aufgegeben werden.
Jemand hat den Hauptwohnsitz (Meldezettel ist nur Indiz) dort, "..wo er eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird..."
mE kommt die erste Befreiung nicht für Sie in Betracht, da Sie das Objekt zwischenzeitlich vermietet haben
für die zweite Befreiung müssten Sie mE ab Ende der Vermietung 5 Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz dort begründen, damit die Befreiung gilt (im konkreten Fall müsste man sich anschauen, ob Sie die 5 Jahre damals zwischen 2007-2011 "zusammenkriegen")
Hier handelt es sich um eine Veräußerung eines vermieteten privaten NEU (Anschaffung NACH 1.4.2002) Grundstück
Veräußerungsgewinn = Differenz zwischen Veräußerungserlös und (adaptierten) Anschaffungskosten
Steuersatz 25% bezogen auf den Veräußerungsgewinn
tatsächliche Anschaffungskosten (Kaufpreis den SIE bezahlt haben) samt Nebenkosten
abzüglich Afa, die bei VuV angesetz wurde
(zuzüglich Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen soweit nicht bei VuV abgezogen
abzüglich steuerfreie Beträge gem § 28 (6) EStG- Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln)
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adaptierte Anschaffungskosten
Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.
Zu beachten wäre, ob Sie aus der Vermietung (damit keine Liebhabereiproblemtaik besteht) einen Gesamtüberschuss erzielt haben.
Siehe auch FAQ
https://www.bmf.gv.at/Steuern/Fachinformation/Einkommensteuer/Informationen/Informationbetreffe_12979/RechtslagegemStabil_12981/_start.htm
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:
Michael BRAUN, Steuerberater
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