Gilt das Meistbot bei Zwangsversteigerungen als Brutto- oder Nettopreis?
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08. November 2026 |
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Eine beliebte Methode, um an vermeintliche Immobilien-Schnäppchen zu kommen ist es bei Zwangsversteigerungen mitzubieten. Neben mannigfaltigen zivilrechtlichen können auch – wenn der Verpflichtete zur Umsatzsteuerpflicht der Veräußerung optiert – umsatzsteuerliche Probleme aufkommen. Da es bei Immobilientransaktionen in der Regel um sehr hohe Beträge geht sollte jeder Ersteher die nachfolgend dargestellte Problematik mitbedenken.
Dem Grunde nach ist eine Zwangsversteigerung nichts anderes als eine Immobilienveräußerung, nur wird diese vom Gericht unter Anwendung der Exekutionsordnung (EO) durchgeführt. Die Exekutionsordnung regelt Zwangsversteigerungen in der §§ 133-239 EO. Die Versteigerungsbedingungen sind dabei weitestgehend zwingend vorgegeben, Abweichungen sind nur ausnahmsweise zulässig, Klauseln betreffend die Umsatzsteuer dürfen nicht aufgenommen werden. Nach diesen Regelungen ist es nicht vorgesehen, dass der Ersteher neben dem Meistbot weitere Leistungen für den Erwerb zu erbringen hat. Grundsätzlich wird also das Meistbot als Bruttopreis (inklusive gesetzlicher Umsatzsteuer) verstanden.
Sofern der Immobilienveräußerer/Verpflichtete ein Unternehmer ist und das bezughabende Grundstück zum Unternehmensvermögen gehört, ist die Veräußerung umsatzsteuerbar und erfolgt grundsätzlich unter Anwendung der sachlichen Umsatzsteuerbefreiung nach § 6 Abs 1 Z 9 lit a UStG. D.h. der Grundstücksumsatz erfolgt ohne Verrechnung von Umsatzsteuer. Dies hätte für den Unternehmer/Verpflichteten den großen Nachteil, dass er bestimmte Vorsteuern, die er sich in den letzten 20 Jahren vor der Veräußerung vom Finanzamt zurückgeholt hat, wieder zur Gänze oder anteilig an das Finanzamt zurückzahlen müsste (Vorsteuerberichtigung).
Um diese negative Rechtsfolge zu vermeiden kann der Unternehmer jedoch nach § 6 Abs 2 UStG zur Umsatzsteuerpflicht des Grundstücksverkaufs optieren. Bei Zwangsversteigerungen besteht hier jedoch die Besonderheit, dass der Verpflichtete bis vierzehn Tage nach Bekanntgabe des Schätzwerts (§ 144 EO) dem Exekutionsgericht seinen Wunsch mitteilen muss. Lässt er diese Frist verstreichen kann das Grundstück nicht mehr umsatzsteuerpflichtig umgesetzt werden. Durch diese Regelung wird sichergestellt, dass der Ersteher jedenfalls rechtzeitig erfährt, dass der Verpflichtete zur Umsatzsteuer optiert bzw. die Immobilie mit Verrechnung von 20% Umsatzsteuer verkaufen möchte.
Nach § 19 Abs 1b lit c UStG kommt es bei der Veräußerung von Grundstücken im Zwangsversteigerungsverfahren zum Übergang der Steuerschuld auf den Ersteher, sofern dieser ein Unternehmer im Sinn des § 2 UStG oder eine juristische Person des öffentlichen Rechtes ist. Der leistende Unternehmer haftet für diese Steuer. Sind vorangegangen dargestellte Voraussetzungen erfüllt kommt es also ex lege zum Übergang der Umsatzsteuerschuld. Mit anderen Worten nicht der leistende Unternehmer (hier: Verpflichtete) hat die Umsatzsteuer an den Fiskus abzuführen, sondern der, der die Immobilie erwirbt.
Aus dem Zusammenspiel der zwingenden Regelungen zum Meistbot gemäß EO (vgl. oben) und dem Übergang der Steuerschuld im Sinne des § 19 Abs 1b lit c UStG wird von der herrschenden Lehre – obwohl dies im Gesetz nirgendwo explizit steht – das kuriose Ergebnis abgeleitet, dass das Meistbot in diesen Fällen als Nettopreis zu interpretieren ist. Die Umsatzsteuer ist somit in diesen Fällen oben aufzuschlagen und dies völlig unabhängig davon, ob der erstehende Unternehmer auch tatsächlich vorsteuerabzugsberechtigt ist.
Dies bedeutet, dass der Erwerber neben dem Meistbot an das Gericht grundsätzlich auch noch die Umsatzsteuer an das Finanzamt zu bezahlen hat. Diese Umsatzsteuer in Höhe von 20% wird vom Meistbot bemessen. Ist der Ersteher ein Unternehmer, der vorsteuerabzugsberechtigt ist, stellt dies grundsätzlich kein Problem dar, weil er sich im gleichen Atemzug die Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen kann und ihn so - im Ergebnis - keine Zahlungspflichten an das Finanzamt im Zeitpunkt der Lieferung trifft. Demgegenüber muss ein Unternehmer ohne Vorsteuerabzugsberechtigung z.B. Kleinunternehmer im Sinn des § 6 Abs 1 Z 27 UStG die Umsatzsteuer abführen. Achtung Falle: Für ihn verteuert sich somit der vermeintlich günstige Immobilienerwerb um 20 Prozent. Das ist jedenfalls keine Kleinigkeit!
Ein Beispiel soll diese „gefährliche“ Situation verdeutlichen:
Wird zum Beispiel eine bereits vermietete Wohnung ersteigert tritt der Ersteher zwingend gemäß den Regelungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) in den Mietvertrag des Veräußerers ein. Es kommt zu einem Vermieterwechsel, der für den Mieter keine Änderung bringen darf. Nach den Regelungen des Umsatzsteuergesetzes (UStG) ist der neue Vermieter (hier: Ersteher), mag er auch fortan nur eine einzige Wohnung vermieten, grundsätzlich immer als Unternehmer zu sehen. Ein Verzicht auf die Einnahmen aus der Vermietung bzw. den Mieterlös ist aus steuerlicher Sicht nicht möglich.
Es kommt somit zwingend die Regelung des § 19 Abs 1b lit c UStG zur Anwendung, das Meistbot ist als Nettobetrag zu sehen. Sofern dieser Ersteher die Wohnung in weiterer Folge nicht für umsatzsteuerpflichtige Zwecke verwendet hat er die Umsatzsteuer auf Basis des Meistbotes zu entrichten. Selbst wenn er die Wohnung für steuerpflichte Zwecke verwendet z.B. Vermietung für Wohnzwecke unter Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung, ist das Problem noch nicht ganz gelöst, sondern lediglich prolongiert, zumal er die erstandene Wohnung 20 Jahre (!) umsatzsteuerpflichtig vermieten müsste, um eine allfällige Korrektur der Vorsteuer aus dem Erwerb im Falle einer späteren Veräußerung oder Privatnutzung zu verhindern. Vor dem Hintergrund, dass in manchen Fällen - selbst wenn auf die Kleinunternehmerregelung im Sinn des § 6 Abs 1 Z 27 UStG verzichtet wird - eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung gar nicht möglich ist birgt die Regelung zusätzliche Brisanz (vgl. § 6 Abs 2 UStG).
Fazit
Steht in den Hinweisen zur Zwangsversteigerung ein Satz der ungefähr wie folgt lautet:
„!! Eine Erklärung betreffend VERZICHT auf die Befreiung der UMSATZSTEUER WURDE im konkreten Fall ABGEGEBEN !!“ ist größte Vorsicht geboten. Dies könnte nämlich dazu führen, dass der Ersteher neben dem Meistbot an das Gericht auch noch eine Umsatzsteuer in Höhe von 20% des Meistbotes an das Finanzamt separat zu entrichten hat. Pointiert gesprochen: Die Umsatzsteuer wird zum Kostenfaktor - der Einstandspreis des Erwerbs explodiert.
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Web: https://www.steuerberater-wien.at/
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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Versteigerung, Zwangsversteigerung, Immobilienbesteuerung
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