Vorsteuerkorrektur bei Verkauf oder Privatnutzung einer Vorsorgewohnung
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28. Mai 2025 |
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Für die Frage, ob eine Berechtigung zum Vorsteuerabzug aus einer Lieferung oder Leistung besteht ist der Zusammenhang mit steuerpflichtigen oder steuerfreien Umsätzen aus der Sicht des Leistungszeitpunktes maßgeblich. Es ist also auf den voraussichtlichen Verwendungszweck abzustellen.
Wird also z.B. beim Erwerb einer Vorsorgewohnung, Anlegerwohnung ein Vorsteuerabzug geltend gemacht, so muss diese Immobilie für steuerpflichtige Zwecke genutzt werden. Hier kommt zum Beispiel eine Vermietung für Wohnzwecke in Frage. Ein anderes Beispiel wäre die Errichtung eines Wohnhauses durch einen Bauträger. Ist eine umsatzsteuerpflichtige Nutzung geplant z.B. steuerpflichtige Vermietung oder Verkauf kann ein Vorsteuerabzug aus den Errichtungskosten geltend gemacht werden.
Für Anlagevermögen gibt es eine besondere Regel, wenn sich die Verhältnisse, die für den Vorsteuerabzug maßgeblich waren, nachträglich ändern. Bei einer späteren Änderung des Verwendungszwecks, d.h. nach dem Jahr der erstmaligen Verwendung ist der Vorsteuerabzug anteilig zu berichtigen (vgl. § 12 Abs 10 UStG). Bei (beweglichem) Anlagevermögen beträgt der Berichtigungszeitraum 5 Jahre bei Grundstücken 20 Jahre. Die Vorsteuerkorrektur betrifft bei Gebäuden nur Herstellungsaufwand oder Großreparaturen. Grundsätzlich ist für jedes Jahr der Änderung 1/5tel bzw. 1/20tel des Vorsteuerabzuges zu korrigieren. Kommt es allerdings zum Ausscheiden des Gegenstandes aus dem Unternehmen (z.B. aufgrund Entnahme oder Verkauf) ist die Korrektur in voller Höhe z.B. 14/20tel vorzunehmen.
Für die Frage wann die Berichtigungsfrist zu laufen beginnt kommt es nicht auf den Zeitpunkt der Anschaffung des Wirtschaftsgutes bzw. der Geltendmachung des Vorsteuerabzuges an. Vielmehr ist die „erstmalige Verwendung“ ausschlaggebend. Hier wird wohl – auch bei Gebäuden – auf die tatsächliche Innutzungnahme abzustellen sein. D.h. die tatsächliche Vermietung der Wohnung. Wenn ein Stpfl. z.B. einen Vorsorgewohnung mit Vorsteuerabzug im Dezember X0 erwirbt, die erstmalige Vermietung aber erst Anfang X2 erfolgt, beginnt der 20 jährige Berichtigungszeitraum erst im Jahr X2 zu laufen. Sollte beispielsweise der Stpfl. die Wohnung im Jahr X6 ohne Umsatzsteuer veräußern, so ist eine Berichtigung der Vorsteuern aus der Anschaffung (im Jahr X0) im Ausmaß von 16/20tel vorzunehmen. Das gleiche Ergebnis käme zur Anwendung, wenn der Stpfl. die Wohnung zum Beispiel seinem unterhaltspflichtigen Kind zur Wohnnutzung überlässt (bei Entnahme ohne Option zur Umsatzsteuerpflicht).
Die nachträgliche Beurteilung einer Tätigkeit im Sinne des § 1 Abs. 2 LVO als Lieberhaberei führt nicht zu einer Vorsteuerkorrektur im Sinne des § 12 Abs 10 UStG, da nach herrschender Auffassung keine „Änderung der Verhältnisse“ eingetreten ist (UFS vom 27.10.2005, RV/0001-K/05). Liegt nämlich von Anfang an eine Liebhaberei vor, ist die umsatzsteuerliche Unternehmereigenschaft nicht gegeben. Wie sich aber schon aus dem Gesetzeswortlaut ergibt, muss die Änderung der Verhältnisse im Unternehmensbereich eingetreten sein.
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Web: https://www.steuerberater-wien.at/
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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