ImmoEst bei Nutzung als Nebenwohnsitz
|
 |
11. Februar 2013 |
 |
Gast |
 |
3 Kommentare |
 |
Kommentar schreiben |
|
Guten Tag,
ich habe im Jahr 2004 als Deutscher ein Einfamilienhaus in Österreich gekauft und war bis zum Nov. 2011 mit Nebenwohnsitz gemeldet. Seit Nov. 2011 nun mit Hauptwohnsitz.
Wenn das Haus nun verkauft wird, fallen 25% Est an. ?? Wenn das Haus nach dem Nov. 2013 verkauft wird ebenfalls??
|
|
|
|
|
| Stb Michael BRAUN schrieb am 12. Februar 2013 folgendes: |
Sehr geehrte Frau Holzi73! Sehr geehrter Herr Holzi73!
Die Hauptwohnsitzbefreiung (KEINE Besteuerung) sieht zwei Varianten vor:
-) ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre (tageweise Betrachtung, daher mindestens 2 Jahre und 1 Tag) durchgehend (von Anschaffung bis Veräußerung) als Hauptwohnsitz gedient haben ODER
-) innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben
Der Hauptwohnsitz muss nach dem Verkauf aufgegeben werden.
Jemand hat den Hauptwohnsitz (Meldezettel ist nur Indiz) dort, "..wo er eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird..."
Sollte die Hauptwohnsitzbefreiung NICHT auf Sie zutreffen:
Hier handelt es sich um eine Veräußerung eines privaten NEU (Anschaffung NACH 1.4.2002) Grundstück
Veräußerungsgewinn = Differenz zwischen Veräußerungserlös und (adaptierten) Anschaffungskosten
Steuersatz 25% bezogen auf den Veräußerungsgewinn
tatsächliche Anschaffungskosten (Kaufpreis den SIE bezahlt haben) samt Nebenkosten
abzüglich Afa, die bei VuV angesetz wurde
(zuzüglich Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen soweit nicht bei VuV abgezogen
abzüglich steuerfreie Beträge gem § 28 (6) EStG- Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln)
-------------------
adaptierte Anschaffungskosten
Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.
Siehe auch FAQ
https://www.bmf.gv.at/Steuern/Fachinformation/Einkommensteuer/Informationen/Informationbetreffe_12979/RechtslagegemStabil_12981/_start.htm
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:
Michael BRAUN, Steuerberater
|
| |
| Holzi73 schrieb am 12. Februar 2013 folgendes: |
Lieber Herr Braun,
zunächst vielen Dank für die Information, aber es bleiben weitere Fragen. Unabhängig davon, dass beim Kaufdatum eine andere Rechtslage galt (steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren Besitz-ohne Wohnsitzmeldung), kann der Wohnsitz auch über Strom-, Wasserverbrauch etc. nachgewiesen werden?
Zu den beiden Steuerbefreiuungsmöglichkeiten: Ich kaufe eine Immobilie und melde erst einen Monat nach Anschaffung den Wohnsitz dort an, kann ich erst dann steuerfrei verkaufen, wenn ich 5 Jahre durchgehend gemeldet war? |
| |
| Mag. Peter Knöll schrieb am 12. Februar 2013 folgendes: |
Natürlich kann der Hauptwohnsitz auch mittels Strom- und Wasserverbrauch und dergleichen nachgewiesen werden.
Einen Hauptwohnsitz hat jemand dort, wo er tatsächlich lebt bzw. sich zumeist aufhält. Liegt nur ein Wohnsitz vor, so ist dieser Hauptwohnsitz. Bei mehreren Wohnsitzen gilt als Hauptwohnsitz derjenige, zu dem die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen bestehen (Mittelpunkt der Lebensinteressen).
Wird eine Immobilie erworben und anschließend innerhalb angemessener Zeit adaptiert (maximal 6 Monate) kann die Zweijahres-Hauptwohnsitzbefreiung, sofern alle übrigen Voraussetzungen erfüllt sind, zur Anwendung gelangen.
In ihrem Fall jedoch - nach ihrer Darstellung nutzen Sie das Gebäude ja erst seit November 2011 als Hauptwohnsitz - wäre gegebenenfalls (in 2016) die Fünfjahres-Hauptwohnsitzbefreiung einschlägig.
Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie hier: Hauptwohnsitzbefreiung
Für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Angaben wird keine Haftung übernommen. Der Autor dieser Zeilen ist kein Steuerberater.
Mag. Peter Knöll, Steuerberater
|
| |
|
