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VwGH zum Thema Vorvertrag und Immobilienertragsteuer


29. Dezember 2019 Autor Keine Kommentare Kommentar schreiben
Ihr Ansprechpartner zu diesem Thema: Mag. Peter Knöll, Steuerberater

VwGH vom 3.4.2019, Ra 2017/15/0098

Ein Steuerpflichtiger schloss über den Verkauf einer Liegenschaft im März 2012 einen Vorvertrag ab. Diese als "Vorvertrag" bezeichnete Vereinbarung enthielt bereits alle wesentlichen Punkte des Hauptvertrages (Kaufvertrages), sohin den Kaufgegenstand und Kaufpreis aber auch einen Hinweis darauf, dass der Kaufvertrag erst künftig bei Eintritt gewisser Voraussetzungen abgeschlossen werden soll. Der Kaufvertrag über die betreffende Immobilie wurde sodann im August 2012 abgeschlossen.

Ab 1. April 2012 traten u.a. neue Bestimmungen zur Immobilienbesteuerung in Kraft (vgl. 1. StabG 2012). Danach sind Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken - unabhängig davon, ob es sich um betriebliche oder private Grundstücke handelt und auch unabhängig von der Behaltedauer - ertragsteuerlich zu erfassen (vgl. ErlRV 1680 Blg 24. GP 2). Mit anderen Worten: Der Verkauf von privaten Immobilie ist nunmehr auch dann steuerpflichtig, wenn seit Anschaffung der Liegenschaft mehr als 10 Jahre vergangen sind; die bis dahin geltende Spekulationsfrist wurde also abgeschafft.

Der Steuerpflichtige vertrat den Standpunkt, dass bereits mit dem Vorvertrag im März 2012 das Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 30 EStG durchgeführt wurde. Danach sei das Geschäft - weil die alte Spekulationsfrist von 10 Jahren zu diesem Zeitpunkt bereits abgelaufen war - aus der Einkommensteuer auszuklammern.

Dagegen meinte das Finanzamt und das BFG, dass der Vorvertrag noch kein Kaufvertrag sei. Erst der Abschluss des Kaufvertrages sei als Veräußerungsgeschäft bzw. Verpflichtungsgeschäft im Sinne des § 30 EStG zu werten. Der betreffende Verkauf müsse also versteuert werden. Dagegen erhob der Stpfl. Revision.

Die Einkommensteuerrichtlinien 2000 führen in diesem Zusammenhang unter der Randziffer 6629 aus: "Ein Vorvertrag (oder ähnliche Vereinbarungen) ist ein Vertrag, dessen Gegenstand die Verpflichtung zum Vertragsabschluss zu einem späteren Zeitpunkt ist. Bei Kaufverträgen ist im Zweifel allerdings nicht der Abschluss eines Vorvertrages anzunehmen, sondern der Abschluss des unmittelbaren Verpflichtungsgeschäftes, weil die wesentlichen Vertragsinhalte (Kaufgegenstand und Preis) mit denen des intendierten Hauptvertrages ident sein müssen".

Die vorstehende Rechtsmeinung der Verwaltungspraxis kann allerdings nicht dahingehend gedeutet werden, dass jeder Vorvertrag automatisch als Kaufvertrag und damit als Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 30 EStG zu beurteilen ist, weil ein Vorvertrag typischerweise alle wesentlichen Vertragsbestandteile beinhaltet. Eine solche Auslegung würde dazu führen, dass für den Abschluss eines Vorvertrages kein Raum mehr bliebe.

Ein Vorvertrag unterscheidet sich von einem Kaufvertrag in einem wesentlichen Punkt nämlich, dass er keine Verpflichtung zur Übereignung eines Grundstückes, sondern lediglich eine Verpflichtung zum späteren Abschluss eines Kaufvertrages begründet. Oder anders gesagt in der Vereinbarung muss ein Hinweis darauf stehen, dass die Parteien erst künftig den Hauptvertrag abschließen wollen. Er zielt also darauf ab erst künftig einen Kaufvertrag zu errichten und vermittelt daher noch keinen klagbaren und durchsetzbaren Anspruch auf Übertragung der Liegenschaft.

Der OGH 13.7.1993, 4Ob519/93 formuliert dies im Umkehrfall folgendermaßen: "Kein Vorvertrag, wenn die abgeschlossene schriftliche Vereinbarung alle wesentlichen Vertragsmerkmale enthält und nichts in der Vereinbarung darauf hinweist, dass die Parteien erst künftig den Vertrag abschließen wollen".

Sowohl die Grunderwerbsteuer als auch die Immobilienertragsteuerpflicht knüpfen an denselben Zeitpunkt an, nämlich an das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft (hier: Kaufvertrag). Da dieses im gegenständlichen Fall erst im August 2012 abgeschlossen wurde - ein Vorvertrag ist eben kein Kaufvertrag bzw. Veräußerungsgeschäft - hat der VwGH die Revision des Steuerpflichtigen als unbegründet abgewiesen.

Haben Sie noch Fragen zum Thema Vorvertrag, Immobilienverkauf. Mag. Peter Knöll ist Steuerberater mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht. Mit seinem Fachwissen unterstützt er Sie gerne. Rufen Sie ihn einfach unter 0650/ 634 70 42 an.

Web: https://www.steuerberater-wien.at/


Mag. Peter Knöll

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