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Änderung der Bauordnung für Wien: Vermietung von Ferienwohnungen Aprtments wirklich erschwert?


22. April 2018 Autor 5 Kommentare Kommentar schreiben
Ihr Ansprechpartner zu diesem Thema: Mag. Peter Knöll, Steuerberater

In diversen Tageszeitungen liest man dieser Tage immer wieder folgenden Passus:

"In den als Wohnzonen ausgewiesenen Flächen der Stadt wird es außerdem Einschränkungen für Kurzzeitvermietungen geben. Es wird nicht mehr erlaubt sein, gewerblich Wohnungen über Vermittlungsplattformen wie Airbnb zu vermieten. Derzeit gibt es etwa 8000 Airbnb-Wohnungen in Wien. Eine Gewerblichkeit liegt etwa dann vor, wenn mehrere Bleiben angeboten werden. Einzelwohnungen dürfen von ihren Eigentümern aber nach wie vor entsprechend angeboten werden, wird versichert." vgl. Wiener Zeitung, 6.4.2018

Der nachfolgende Beitrag befasst sich in aller Kürze mit Grundlegendem zur Bauordnung für Wien und gibt danach Antwort, inwiefern die geplante Änderung der Bauordnung für Wien für Apartmentvermieter, Ferienwohnungvermieter von Bedeutung ist.

Gemäß der Bauordnung (kurz: BO) für Wien muss jeder Raum eines Gebäudes über eine Raumwidmung (z.B. Wohnraum, Büroräume, Geschäftsräume etc.) verfügen. Die Raumwidmung muss dem Nutzungsspektrum entsprechen welches durch den Flächenwidmungsplan vorgegeben ist. Typischerweise wird die erstmalige Raumwidmung im Zuge der Baubewilligung bzw. Errichtung eines Gebäudes festgesetzt. Jede Änderung der bewilligten Raumwidmung ist dann wieder gemäß § 60 Abs 1 lit c BA für Wien baubewilligungspflichtig (z.B. Änderung von Wohnung in Büro oder Ferienwohnung).

In Wohnzonen ist grundsätzlich nur die Raumwidmung „Wohnung“ zulässig. Nach § 7a Abs 3 BA für Wien sind jedoch ausnahmsweise Tätigkeiten, die zwar nicht unmittelbar Wohnzwecken dienen, jedoch üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden auch bei einer Raumwidmung „Wohnraum“ zulässig. Dazu gehören –Arztordinationen, -Unterrichtstätigkeiten, z.B. Musikunterricht, Nachhilfeunterricht, -Freischaffende, z.B. Rechtsanwältinnen, Rechtsanwälte, Architektinnen, Architekten, sonstige wohnverträgliche Tätigkeiten, z.B. IT-Dienstleistungen.

Werden aber einzelne Räume ausschließlich für andere als Wohnzwecke genutzt und abgetrennt ist dies unzulässig (vgl. Moritz, „Bauordnung für Wien“, Kommentar zu § 7a Abs. 3 BO). Voraussetzung ist daher jedenfalls zumindest, dass die betreffende Wohnung gleichzeitig auch als Wohnraum genutzt wird.

In der Bauordnung für Wien soll nun unter § 7a Abs 3 folgender Satz „Die kurzfristige gewerbliche Nutzung für Beherbergungszwecke stellt keine solche Tätigkeit [die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt wird] da.“ hinzugefügt werden.

Durch die Änderung der BO für Wien soll klargestellt werden, dass die kurzfristige gewerbliche Nutzung für Beherbergungszwecke keine Tätigkeit darstellt, die im Sinne des § 7a Abs 3 BO üblicherweise in Wohnungen ausgeübt wird. Sie bedarf daher einer Ausnahmebewilligung durch den Bauausschuss. Wird jedoch ein Raum innerhalb einer Wohnung - der als „Wohnung“ gewidmet ist - privat vermietet, ist dies von § 7a Abs 3 BAO gedeckt und daher auch ohne Genehmigung durch die Baubehörde zulässig.

Die von der Gemeinde Wien beabsichtigte Änderung der Bauordnung erfasst daher defacto nur jene Fälle, in denen in einer Wohnung in einer Wohnzone (also innerhalb des Gürtels) einzelne Wohnräume für kurzfristige Vermietungszwecke verwendet werden. Der Anwendungsbereich der Bestimmung ist daher eng bzw. eher gering. Die Novellierung wird daher nur einen kleinen Teil der Apartmentvermieter bzw. Zimmervermieter in Wien betreffen.

Für den größeren Teil der Vermieter wird eine wichtige Tatsache von Bedeutung sein, die schon bislang Geltung hatte nämlich, dass für die gänzliche Umwandlung einer Wohnung in die Nutzung als „Ferienwohnung“ sich (auch nach alter Rechtslage) eine Bewilligungspflicht gemäß § 60 Abs. 1 lit c BO ergibt. In einer Wohnzone bedarf die nachträgliche Umwidmung einer Wohnung bzw. aller Räume einer Wohnung in eine Ferienwohnung einer Ausnahmebewilligung des Bauausschusses nach § 7a Abs 5 BO, die nur unter bestimmten Bedingungen erteilt wird.

Die Novelle zur Bauordnung für Wien liegt bislang nur in Entwurfsform vor. Der Text ist noch einem Begutachtungsverfahren zu unterziehen, wo sich noch Änderungen ergeben könnten. Aus informierten Kreisen hört man wohl deshalb, dass es derzeit für die Formulierung „gewerbliche Vermietung“ noch keine genauere Definition gibt.

Haben Sie noch Fragen zum Thema Vermietung einer Ferienwohnung in Wien. Mag. Peter Knöll ist Steuerberater mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht. Mit seinem Fachwissen unterstützt er Sie gerne. Rufen Sie ihn einfach unter 0650/ 634 70 42 an.
Web: http://www.steuerberater-wien.at/


Mag. Peter Knöll

Mag. Peter Knöll, Steuerberater
 
 Herr Frank schrieb am   24. April 2018 folgendes:
Besten Dank für die Info. Eine Frage hätte ich noch, gewerblich im Sinne des Gewerbeschein ist verständlich, aber wie schätzen Sie die reine Raumvermietung ein?

Die meisten Vermieter vermieten egal ob einzelne Personen oder Firmen nach dem Prinzip der Raumvermietung. Da ist kein Gewerbeschein vorhanden und Auflagen wie Brandschutz werden auch nicht eingehalten…
 
 Mag. Peter Knöll schrieb am   24. April 2018 folgendes:
So wie im Artikel dargestellt verlangt die Bauordnung für Wien eine Raumumwidmung, wenn eine gesamte Wohnung für eine kurzfristige Vermietung verwendet wird (und nicht schon als Apartment gewidmet ist).

Wenn man es genau nimmt bedeutet dies, dass schon derzeit ungefähr 90% der Wiener Ferienwohnungen nicht der Bauordnung entsprechend verwendet werden.

Die Bauordnung unterscheidet nicht, ob ein Vermieter nach der Gewerbeordnung gewerblich ist. Diese Frage ist für die Bauordnung grundsätzlich belanglos.

Die Verwendung einer gesamten Wohnung als Apartment für Touristen gilt als Beherbergung und ist damit nicht von der Widmung "Wohnung" iSd Bauordnung für Wien mitumfasst.

Nichtsdestotrotz könnte man sich mit dem Argument "es passiert ja nur Raumvermietung" bei einem Verwaltungsstrafverfahren etwas behelfen.

Mag. Peter Knöll, Steuerberater
 
 
 Polt schrieb am   21. Jänner 2019 folgendes:
Vielen Dank für den Artikel.
Ich hätte diesbezüglich noch Fragen:
Wenn zb ein altes Restaurant gekauft wird, es einen eigenen Zugang strassenseitig hat also bisher eine gewerbliche Nutzung beseht.
Kann es in kurzzeit Vermietungs Zimmer umgebaut werden ?
Müssen trotzdem alle Eigentümer das Einverständnis einer Umwidmung geben?
Muss es überhaupt umgewidmet werden?

Vielen Dank
 
 Philipp Primisser schrieb am   01. April 2019 folgendes:
Guten Tag
Vielen dank für den Artikel
mit welchen folgen hätte ich zurechnen wenn ich eine private Wohnung anmiete und diese teils vermiete und teils selber benutze?
Vielen dank im vorhinein
 
 Hofer schrieb am   24. April 2019 folgendes:
Danke für die Info. Ist es aus Ihrer Sicht möglich in der Wohnzone eine Bürogebäude in Wohnungen zur kurzfristigen Vermietung zu widmen?

Vielen Danke im Voraus
 
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